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蓝光嘉宝应收款周转长达115天 港股前五物管企业最高82天
2019-10-29 11:32:47 点击数:4986
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经济观察网见习记者曲睿退出新三板市场一年后,蓝光嘉宝正式设定了在香港上市的时间表。10月8日,蓝光嘉宝宣布,预计将于10月18日在香港证券交易所上市,证券代码为02626。它计划筹集13.9亿港元。

10月8日在香港举行的新闻发布会上,蓝光嘉宝宣布计划出售4291.6万股h股,占公司总股本的25%。其中,10%将在香港公开发售,90%将在国际市场发售,15%将超额配售。每股发行价格在30.6港元至39港元之间。基于34.8港元的中间价,蓝光嘉宝预计筹资13.9亿港元,高于此前上市房地产公司的平均筹资8.86亿港元。

蓝光嘉宝在香港上市前,推出了招商集团、龙源明诚投资管理有限公司、苏州园林、上海立成资产管理有限公司、李亢电梯、上塘科技等六家投资机构,认购售出股份的45.9%,价值约6.03亿元。这些投资者不会占据董事会席位或成为主要股东。蓝光嘉宝上市后,蓝光发展将将其持股比例从90%降至67.5%。

其中,上塘科技的创始人尚晓鸥认购了500万美元。蓝光嘉宝首席财务官张强表示,他不排除未来与尚唐科技的业务合作。康利电梯宣布,已用自有资金投资800万美元购买蓝光嘉宝,并与之签署了战略合作协议。

蓝光嘉宝董事长姚敏表示,在香港上市是为了寻求更高的发展平台。根据招股说明书,77%的募集资金将用于扩大业务规模和物业管理服务业务。

从2015年在新三板上市到2018年7月退市,蓝光嘉宝的资本市场经历了起伏。蓝光发展时任总裁张智成在登上新三板时表示,通过中小企业股权转让系统,公司的融资渠道可以拓宽,股权流动性可以提高,有利于战略投资者的引入。

在新三板上市期间,佳宝股份仅完成了一次增发融资。2016年9月,佳宝股份通过协议转让向东北证券、广发证券、国鑫证券、联讯证券、第一创业证券和安信证券发行340万股,融资3900万元。

元阳集团的子公司元阳易佳也从新三板退市并在香港上市。元阳集团董事长李明曾经说过:“新三板市场不活跃,不能满足这样规模的元阳易佳企业的融资需求。”一位投资者对《经济观察报》表示,由于投资者太少,交易不活跃,购买第三板新上市公司的股票通常是基于希望这些公司将转投a股或香港股票。

值得注意的是,随着收购物业数量的增加,蓝光嘉宝不仅因为物业管理费单价的下降而降低了毛利率,还产生了逾期应收账款的问题。应收账款减值准备的比例和金额逐年增加。

自2016年以来,蓝光嘉宝加快了收购步伐。先后收购了国嘉地产、杭州鲁豫、上海先轸、成都东京、泸州田丽、成都六家物业公司,总成本2.7亿元。2016年至2018年间,蓝光嘉宝的管理面积从2418万平方米增加到6063万平方米。营业收入从6.6亿元增加到14.6亿元。

其中,第三方开发商的管理面积从536万平方米增加到3381万平方米,项目数量从33个增加到264个。蓝光嘉宝首席财务官张强表示,目前该公司与110家中小开发商有业务合作,并与其中37家签署了战略协议。预计未来三年,公司将提供不少于3830万平方米的管理空间。

大规模收购带来的问题之一是第三方开发商的平均物业管理费相对较低,从而降低了公司的毛利率。2018年,蓝光嘉宝的物业费收入毛利率从30.3%降至28%。蓝光集团的平均物业费为2.4元/平方米/月,而第三方开发商的平均物业费为1.6元/平方米/月。

根据招股说明书,收购项目的物业管理费用较低,主要是因为住宅区较旧,没有提高物业管理费用的机制。2017年和2018年,蓝光嘉宝收购的房地产项目平均管理历史为10年。

物业费征收问题值得关注。蓝光嘉宝的应收财产包括在应收贸易账款中。自2016年以来,这个数字一直在增加,从1.3亿元增加到2019年上半年的6亿元。招股说明书显示,由于客户信用期不足,大部分应收账款都已逾期。其中,2016年账龄超过180天的应收账款为4290万元,占应收账款总额的31%。截至2019年6月底,180天以上的应收账款增加至2.1亿元,占比32%。

应收账款周转天数是衡量企业支付速度的重要指标之一。从2016年到2019年6月底,蓝光嘉宝的周转天数从69天增加到115天。值得注意的是,截至2019年6月底,香港五大上市地产公司的周转天数最高为82天,最低为42天,周转速度快于蓝光嘉宝。由此不难看出,蓝光嘉宝物业费的回收率相对较低。

招股说明书显示,从2017年底至2019年6月底,贸易应收款坏账准备比例从4.5%上升至6%。坏账准备水平反映了企业对信用损失的预期,坏账准备水平受资产成本回收率和应收账款账龄等因素的影响。

蓝光嘉宝在招股说明书中表示,如果客户18个月后仍未付款,将提起法律诉讼。2017年9月,蓝光嘉宝对山东省一家房地产公司提起诉讼,要求其支付未支付的管理费和1400万元的赔偿。2018年10月,湖北省一家房地产公司被提起诉讼,要求支付1000万元的未付管理费。

根据招股说明书,业主将支付已售出房屋的物业费,开发商将向蓝光嘉宝支付所有未售出房屋的物业费。到目前为止,蓝光嘉宝还没有在这两起诉讼中获得有利的判决。

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